Eredità e successione di un immobile

Per iniziare, parliamo di eredità.

Quando affrontiamo un lutto, quando perdiamo una persona cara, ci troviamo a dover gestire, oltre agli aspetti emotivi, molte questioni pratiche.

Il caso in questione ha riguardato la vendita di due abitazioni e di cinque lotti di terreni circostanti con provenienza successoria (in questo caso legittima), il cui proprietario era sotto tutela di un Amministratore di sostegno.

Ci auguriamo che questa testimonianza possa esservi utile, anche solo per avere un’idea di che cosa controllare in questi casi, oppure di quali potrebbero essere le tempistiche o i costi per regolarizzare tali problemi.

Per iniziare, cosa si intende con provenienza successoria legittima? Si intende che l’immobile oggetto di vendita è stato ereditato dall’attuale proprietario in assenza di testamento del defunto, e in questi casi è la legge a definire, quali eredi, gli stretti congiunti del defunto e ad assegnare loro i beni dell’asse ereditario.

Nel nostro caso gli immobili, due case e cinque terreni, erano stati ereditati, in prima battuta, per il 50% a seguito della morte del padre (l’altra metà era andata alla madre) e l’altro 50% successivamente, a seguito della morte della madre.

La venditrice in questione era assistita da un legale che operava in qualità di Amministratore di sostegno – per cui qualsiasi atto, spesa straordinaria, decisione sulla gestione straordinaria del patrimonio dell’assistito avrebbe dovuto essere autorizzato da un giudice.

Dopo aver analizzato la documentazione consegnataci dalla venditrice, ci siamo resi conto di trovarci nella seguente situazione:

• • L’atto di acquisto, del 1968, con il quale il padre era venuto in possesso delle due abitazioni in vendita era stato smarrito;
• • A seguito dell’atto di acquisto, del 1974, con il quale i genitori, ciascuno per il 50%, erano entrati in possesso di due dei terreni – su cinque – non era stata correttamente eseguita la voltura della proprietà, pertanto i suoi genitori non risultavano proprietari;
• • La successione del padre, venuto a mancare nel 2001 era incompleta: mancavano i due terreni per i quali non risultava proprietario.
• • La successione della madre, venduta a mancare nel 2008, non era mai stata presentata;

Questi sono stati i passi fatti per regolarizzare e poter vendere gli immobili:

1 – Recarsi presso gli uffici dell’Archivio Notarile, con nome del Notaio rogante, data del rogito e numeri di repertorio e raccolta – reperiti dalla visura catastale storica, per fare richiesta di una copia dell’atto di acquisto originale del 1968;

2 – Presentare un’istanza presso l’Agenzia delle Entrate/Territorio per l’allineamento delle intestazioni dei due terreni non volturati – per cui è stato incaricato un geometra;

3 – Solo dopo l’accoglimento dell’istanza – presentare dichiarazione di integrazione dei due terreni mancanti alla successione del padre, per cui è stato incaricato un commercialista;

4 – Sempre il commercialista si è occupato di presentare domanda di voltura dei due terreni ai due eredi: figlia e madre (ancorché già defunta);

5 – Con l’ottenimento della voltura dei terreni lo stesso professionista ha presentato la dichiarazione di Successione, con ritardo, relativa alla morte della madre.

Per concludere tutto questo iter, sono stati necessari circa tre mesi di tempo, un coordinamento, tra i vari attori coinvolti: avvocato di sostegno, giudice, geometra, commercialista e acquirenti, a dir poco acrobatico da parte nostra e per il venditore una spesa pari a circa 2.000,00€.

A quel punto, dal solo punto di vista della titolarità degli immobili, la situazione era stata regolarizzata e gli immobili erano trasferibili, restavano da risolvere alcune questioni legate ad opere abusive ma questa è un’altra storia (che abbiamo comunque risolto).

Segnaliamo, per dovere di cronaca e ai fini del calcolo delle spese in capo a parte venditrice in caso di successione, che nel momento in cui l’erede decida di disporre – in questo caso vendere – di uno o più beni ereditati, secondo la legge egli è chiamato a corrispondere un’imposta detta: accettazione tacita di eredità, che si paga “una tantum” per ogni dichiarazione di successione presentata. Tale cifra viene normalmente versata dal venditore direttamente a mani del notaio in sede di atto definitivo di compravendita.

* Ogni dato o caratteristica che avrebbe potuto rendere riconoscibili i protagonisti di questa vicenda sono stati modificati, a tutela della loro privacy.