Dal 1960 circa e fino alla fine del primo decennio del 2000, è stata ampiamente utilizzata una clausola, al momento della costruzione degli edifici, negli atti notarili di origine e nei regolamenti condominiali, che assegnava a una o più unità immobiliari un “diritto di uso esclusivo e perpetuo” su una parte specifica di un’area comune, come un parcheggio, un cortile, un terrazzo o un giardino.
Obiettivi della clausola
Questa clausola mirava a:
- Creare un legame di pertinenza: stabilendo un rapporto tra l’unità immobiliare principale e l’area assegnata in uso, rendendo quest’ultimo trasferibile insieme all’unità principale.
- Evitare controversie: regolamentando l’uso dell’area comune per prevenire litigi tra i condomini riguardo alle modalità di utilizzo.
Motivazioni di tale prassi
Diversi fattori hanno contribuito alla diffusione di questa pratica:
- Vantaggi fiscali: Attribuire l’uso esclusivo di un’area comune, anziché la proprietà, evita il frazionamento dell’area e conserva la sua natura condominiale, offrendo benefici fiscali. L’area comune rimane non censibile e quindi esentata da tassazione.
- Controllo da parte dell’Assemblea e dell’Amministratore: L’uso dell’area è soggetto al controllo dell’assemblea e dell’amministratore del condominio.
Sentenza della Corte di Cassazione
Nel 2020, con la sentenza 17 Dicembre n. 28972, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno stabilito che la creazione di un “diritto reale di uso esclusivo” su una parte di un bene condominiale è vietata dai principi del numero chiuso e di tipicità dei diritti reali.
Richiamando il nostro ordinamento giuridico, il quale riconosce solo una lista limitata e specifica di diritti reali: ad esempio, la proprietà, l’usufrutto, la servitù, l’enfiteusi e il diritto di superficie e il quale stabilisce che ciascun diritto reale riconosciuto dalla legge ha un contenuto tipico, definito e regolato dalla normativa.
Questa sentenza ha quindi imposto ai notai di dare una precisa qualificazione giuridica agli usi esclusivi durante la stipula di atti di trasferimento delle unità immobiliari.
Differenza tra Proprietà ed Uso Esclusivo
La proprietà rappresenta il diritto più ampio e completo che un soggetto può avere su un bene. Esso include la facoltà di godere, disporre e gestire il bene in maniera esclusiva, salvo limitazioni legali. In un contesto condominiale, un condomino che possiede un’unità immobiliare detiene la proprietà esclusiva di quella specifica unità e una quota proporzionale delle parti comuni, come giardini, cortili e parcheggi, che come definito dall’art. 1117 del Codice Civile, sono di proprietà indivisa di tutti i condomini.
L’uso esclusivo è un diritto che consente a un condomino di utilizzare in maniera esclusiva una porzione delle parti comuni, senza che gli altri condomini possano farlo. Tuttavia, questo diritto non conferisce al titolare la proprietà della porzione assegnata, ma solo il godimento esclusivo.
Ad esempio, un regolamento condominiale può attribuire a un condomino l’uso esclusivo di un’area destinata a giardino. Questo diritto permette al condomino di utilizzare il giardino come se fosse di sua proprietà, ma senza poterlo vendere, modificare strutturalmente o trasferire indipendentemente dall’unità immobiliare principale.
– Facoltà di modifica e disposizione
Proprietà: Il proprietario ha il diritto di modificare, vendere, affittare o ipotecare il suo bene, nel rispetto delle normative vigenti.
Uso Esclusivo: Il titolare dell’uso esclusivo può solo godere del bene, senza possibilità di modificarlo, venderlo o trasferirlo autonomamente.
– Durata del diritto
Proprietà: Il diritto di proprietà è perpetuo e si estingue solo per volontà del proprietario o per eventi estintivi previsti dalla legge.
Uso esclusivo: La durata può essere perpetua o temporanea, secondo quanto stabilito dal regolamento condominiale o dall’atto che lo conferisce.
– Benefici fiscali
Proprietà: Il proprietario è soggetto alle imposte patrimoniali e alle tasse locali relative alla proprietà.
Uso esclusivo: L’area resta un bene comune non censibile, generalmente esente da tassazione diretta come bene individuale.
Esempio pratico
Immaginiamo il caso di un condominio con un ampio giardino comune. La proprietà del giardino è indivisa tra tutti i condomini. Tuttavia, l’assemblea condominiale può deliberare di concedere a uno dei condomini l’uso esclusivo di una porzione del giardino per realizzare un orto. Questo diritto permette al condomino di utilizzare quella parte del giardino, ma non di alterarne la destinazione d’uso né di venderlo separatamente dalla sua unità immobiliare.
In conclusione mentre la proprietà conferisce un controllo totale e perpetuo su un bene, l’uso esclusivo garantisce un diritto limitato al godimento di una parte comune, con specifiche restrizioni e vantaggi. Una gestione consapevole di questi diritti può migliorare la convivenza e valorizzare correttamente le unità immobiliari.
