Dopo la risposta a interpello n. 133/2025, scopri come vengono tassate le operazioni di vendita o cessione separate di usufrutto e nuda proprietà (plusvalenza e reddito diverso).
Riforma normativa
La Legge di Bilancio 2024 ha ridefinito due articoli molto importanti del TUIR:
- Art. 9, comma 5: introduce una clausola di specialità che contrasta la vecchia equiparazione tra costituzione e cessione dei diritti reali; ora, se esiste disciplina specifica, quella prevale.
- Art. 67, comma 1, lett. h: è stata ampliata per includere non solo l’usufrutto, ma tutti i diritti reali di godimento, il che sottolinea che la loro costituzione genera “reddito diverso” tassabile ai sensi dell’art. 71, comma 2 TUIR.
Nel maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un importante chiarimento – contenuto nella Risposta a interpello n. 133/2025 – che ha fatto luce su una questione molto concreta nel settore immobiliare: la tassazione della cessione contemporanea ma separata della nuda proprietà e dell’usufrutto dello stesso immobile. Un tema di grande impatto per chi decide di vendere a soggetti distinti questi due diritti.
Secondo l’Agenzia, come confermato da FiscoOggi, la cessione separata non costituisce una vendita unica della piena proprietà, bensì due negozi distinti che vanno tassati in modo diverso:
- La nuda proprietà segue le regole delle plusvalenze immobiliari secondo l’articolo 67, comma 1, lett. b) del TUIR, con esenzione se la cessione avviene oltre i cinque anni dall’acquisto.
- L’usufrutto, invece, è qualificato come “reddito diverso” ai sensi della lettera h) dello stesso articolo 67, senza alcuna condizione temporale.
Perché vengono separate le due tassazioni
La distinzione trovava già fondamento nella giurisprudenza della Corte di Cassazione (ordinanze n. 7154/2021 e 11922/2021), che ha stabilito come la contestuale vendita di usufrutto e nuda proprietà a soggetti differenti comporti due atti giuridicamente autonomi, nonostante siano contenuti nello stesso rogito.
L’art. 9, comma 5 del TUIR, introdotto dalla Legge di Bilancio 2024, ribadisce questa separazione ai fini fiscali: l’usufrutto è tassato sempre come reddito diverso (art. 67, comma 1, lett. h), mentre la nuda proprietà segue le regole della plusvalenza (art. 67, comma 1, lett. b) se ceduta entro cinque anni.
Come si calcolano i due imponibili
- Usufrutto: il corrispettivo percepito viene tassato come reddito diverso, secondo l’art. 71, comma 2 del TUIR. Non si applica alcuna franchigia temporale: l’imposta si calcola su tutto il guadagno, con possibile aliquota IRPEF.
- Nuda proprietà: se ceduta entro cinque anni dall’acquisto, si genera plusvalenza calcolata come differenza tra corrispettivo e costo fiscalmente riconosciuto del diritto, comprensivo di spese accessorie, secondo l’art. 68 del TUIR. Dopo il quinquennio, la plusvalenza non è imponibile.
Cosa cambia nella pratica
- Vendita con soggetti diversi: la tassazione diventa doppia.
- Tempi diversi di cessione: si possono combinare casi dove l’usufrutto genera reddito imponibile sempre, mentre la nuda proprietà può usufruire dell’esenzione.
- Dichiarazione e adempimenti: ogni negozio deve essere esplicitato nel rogito, con valori distinti.
Conclusione
Chi decide di vendere usufrutto e nuda proprietà a soggetti diversi contemporaneamente deve considerare due regimi fiscali separati:
- il reddito diverso per l’usufrutto,
- e la plusvalenza immobiliare, soggettiva all’aliquota IRPEF, per la nuda proprietà (se venduta entro 5 anni).
Questo chiarimento ribalta l’interpretazione del notariato che considerava l’atto unico e definisce la gestione fiscale.
Scenario operativo e possibili criticità
- Se usufrutto e nuda proprietà vengono venduti a due soggetti diversi, la normativa prevede chiaramente due trattamenti fiscali.
- In caso di cessione contestuale alla stessa persona, l’articolazione può essere diversa: la norma lascia spazio a possibili interpretazioni che ritengono l’operazione unitaria. Tuttavia, i chiarimenti legislativi e dottrinali tendono a privilegiare la distinzione, purché non vi siano motivazioni elusorie o artifici fiscali.
Per ogni caso concreto, rivolgersi a un notaio o consulente fiscale è fondamentale per progettare l’operazione in modo corretto e ottimizzare le scelte fiscali.
