Il Superbonus 110%, introdotto con il DL n.34/2020 e successivamente modificato dalla legge n. 77/2020, ha rappresentato uno degli incentivi più generosi messi a disposizione dal governo italiano per stimolare la ristrutturazione energetica e antisismica degli edifici. Lo stesso governo, con l’ultima legge di bilancio, ha regolamentato la tassazione delle plusvalenze realizzate con la vendita di tali immobili.
La legge di bilancio 2024 ha infatti introdotto alcune novità relative alla vendita di immobili oggetto di Superbonus 100, intervenendo con modifiche al TUIR (Testo unico sulle imposte sui redditi) e queste nuove regole hanno creato diverse problematiche di interpretazione e aperto un dibattito sul trattamento fiscale delle eventuali plusvalenze immobiliari ottenibili con la vendita degli immobili che hanno beneficiato di quelle agevolazioni.
Nel dibattito è intervenuto il Notariato che con lo studio n.15/2024 ha chiarito le novità normative, che valgono per le vendite fatte dal 1° gennaio 2024 in poi, e quali siano le regolamentazioni e la relativa tassazione.
Vediamo quali:
In prima battuta, non risultando chiaramente indicata ad esempio quale sia la tipologia di interventi che possono costituire i presupposti di questo genere di imposizioni, lo studio stabilisce che solo i lavori fatti direttamente sulla casa venduta (e non su parti comuni dell’edificio di cui fa parte) e che hanno usufruito del bonus 110% possono essere oggetto di tassazione.
In secondo luogo, con l’aggiunta della lettera b-bis all’articolo 67, comma 1, del TUIR la norma stabilisce che è considerarsi plusvalenza quel guadagno realizzato mediante la vendita di un bene immobile, in relazione al quale siano stati eseguiti interventi agevolati dal Superbonus, quando la vendita avviene prima di dieci anni dalla conclusione dei lavori – non più da cinque anni come per tutti gli altri casi non Superbonus.
Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni (naturalmente se tra la data di acquisto e la vendita sia trascorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo).
Per il calcolo della plusvalenza la norma stabilisce che essa debba essere determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito nella vendita e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo e, in presenza di immobili acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
È prevista la possibilità di applicare l’Imposta Sostitutiva del 26% anche su questa tipologia di plusvalenza.
