Secondo la bozza della Legge di Bilancio 2026, all’art.7, dal 1° gennaio 2026 chi affitta un immobile per periodi brevi potrebbe dover fare i conti con una tassazione più pesante.
La cedolare secca passerebbe infatti dal 21% al 26% e, per la prima volta, l’aliquota sarebbe uguale per tutti: non ci sarebbe più alcuna distinzione tra chi gestisce una sola casa vacanza e chi ne ha più di una. Si tratta di una misura che, almeno nelle intenzioni del legislatore, punta a semplificare il sistema fiscale e a riequilibrare il mercato tra locazioni turistiche e contratti di lungo periodo. Ma gli effetti reali potrebbero essere molto diversi.
Negli ultimi anni, il mercato degli affitti brevi è cresciuto rapidamente, sostenuto sia dalla domanda turistica sia da un sistema fiscale agevolato che rendeva conveniente mettere a reddito una seconda casa per pochi mesi all’anno. Con l’aumento dell’aliquota al 26%, questo equilibrio potrebbe cambiare: molti proprietari si troveranno a rivedere i propri conti, soprattutto chi gestisce un solo immobile e lo utilizza come fonte integrativa di reddito.
L’innalzamento dell’imposizione fiscale arriva in un momento delicato per il settore. In diverse città, l’offerta di case per affitti brevi ha già iniziato a ridursi, segno che i margini di guadagno si stanno assottigliando. Se il trend dovesse proseguire, è plausibile che parte del patrimonio immobiliare oggi destinato agli affitti turistici venga reindirizzato verso locazioni più stabili, oppure resti semplicemente vuoto.
Entrambe le ipotesi avrebbero un impatto diretto sul mercato: da un lato un possibile aumento dell’offerta di affitti a lungo termine, dall’altro una riduzione della disponibilità per il turismo.
Il dibattito è acceso anche perché la misura colpisce indistintamente piccoli e grandi operatori. Chi possiede una sola casa ereditata o acquistata per integrare il proprio reddito si troverà a sostenere lo stesso peso fiscale di chi gestisce interi pacchetti di appartamenti. Questo aspetto rischia di scoraggiare soprattutto i proprietari meno strutturati, quelli che in molti casi rappresentano la spina dorsale dell’offerta di locazioni turistiche diffuse.
C’è poi un ulteriore effetto da considerare: l’aumento della tassazione potrebbe riflettersi sui prezzi degli affitti brevi, con tariffe più alte per i viaggiatori e una maggiore pressione su un settore già in trasformazione. Se affittare diventa meno conveniente, molti potrebbero decidere di non immettere più l’immobile sul mercato, con conseguenze che andrebbero a toccare non solo il comparto turistico ma anche quello immobiliare in senso più ampio.
Per i proprietari, la prospettiva è chiara: sarà necessario fare nuove valutazioni economiche, confrontando la redditività degli affitti brevi con quella dei contratti tradizionali. Chi sceglierà di restare nel mercato turistico dovrà probabilmente adattare la propria strategia, mentre chi punta alla stabilità potrebbe trovare nuove opportunità nelle locazioni di medio e lungo periodo.
Se questa bozza dovesse effettivamente diventare legge, il settore immobiliare, quindi, potrebbe assistere a un cambio di scenario che potrebbe modificare in profondità l’equilibrio tra turismo e residenzialità.
Scenario attuale a Genova
Prima di tutto alcune cifre chiave per capire il contesto locale:
- Il prezzo medio richiesto in vendita a Genova è circa € 1.414/m² nel 2025.
- Per gli affitti residenziali tradizionali, la media è intorno a € 10/m² al mese nel comune.
- Nella zona “Centro” di Genova gli affitti tradizionali risultano più alti: circa € 13,47/m² al mese.
- Nel primo semestre 2025 si segnalava un rendimento lordo da locazione tradizionale a Genova intorno al 7,6% anno.
- Per gli affitti brevi ci sono ancora molte offerte: ad esempio, su piattaforme turistiche, numerosi appartamenti di Genova partono da circa € 28-32 a notte.
- Gli investitori immobiliari della città segnalavano che fino a fine 2024 era forte l’interesse per immobili “redditizi” destinati all’affitto breve nel centro storico.
Quindi: Genova è un mercato in cui l’affitto tradizionale ha prezzi moderati rispetto alle grandi città italiane, e l’affitto breve ha avuto appeal — specie nelle zone centrali/turistiche — grazie al turismo, alla posizione di mare e al patrimonio storico.
Impatto atteso dell’aumento della tassazione (al 26 %) sugli affitti brevi
Ecco come l’aumento dell’aliquota per gli affitti brevi potrebbe riflettersi specificamente a Genova:
- Riduzione della redditività per chi fa affitti brevi
Chi possiede un appartamento nel centro o in zona turistica di Genova e lo dà in affitto breve (brevi soggiorni turistici) vedrà un costo fiscale maggiore. Questo potrebbe ridurre il margine netto, rendendo il modello meno attraente rispetto all’affitto tradizionale (che, lo ricordiamo, ha un imposizione fiscale che scende fino al 10% nei casi di canone concordato). - Eventuale riduzione dell’offerta di affitti brevi
Se molti proprietari decidessero di uscire dal segmento breve per insufficiente marginalità, ci potrebbe essere una contrazione dell’offerta di locazioni turistiche nella città. In una città come Genova, dove la domanda turistica è significativa, questo potrebbe comportare:- Pressione più alta sugli immobili rimasti disponibili per affitti brevi (prezzi più alti)
- Oppure reindirizzamento degli immobili verso affitti tradizionali (o anche immobili che restano non messi a reddito)
- Maggiore attrattiva dell’affitto lungo termine
Per alcuni investitori sarà più sensato convertire l’immobile per locazione tradizionale (contratti annuali o almeno medio-termine) piuttosto che turismo. A Genova, dove i canoni degli affitti tradizionali sono più “contenuti”, questo potrebbe significare:- un aumento dell’offerta di locazioni tradizionali → potenzialmente un calo del valore dei canoni se l’offerta supera la domanda
- oppure un miglioramento della scelta per gli inquilini / stabilità per i proprietari
- Effetto zona per zona
Non tutte le zone di Genova reagiranno allo stesso modo. Le zone centrali, quelle con forte vocazione turistica e quelle affacciate al mare (come Centro Storico, Corso Italia, tutto il Levante) subiranno in misura maggiore la riduzione della redditività da affitto breve. Nelle zone più periferiche o “meno turistiche”, l’attività di affitto breve forse non era dominante: lì l’impatto potrebbe essere più modesto.
Ricorda: nella zona “Centro” il canone per un affitto tradizionale è di ~13,47 €/m² al mese, mentre in zone più periferiche i valori sono più bassi. - Strategia d’investimento e acquisto immobili
Chi sta acquistando oggi un immobile a Genova per destinarlo all’affitto breve deve rifare i conti, tenendo conto della nuova aliquota fiscale e dell’incidenza dei costi (gestione, riparazioni, pulizie, servizi, stagionalità). In pratica: il rendimento “promesso” deve essere rivalutato alla luce della maggiore tassazione.
Dato che il rendimento lordo tradizionale già si attestava intorno al 7,6 %.
Se l’affitto breve perde margine, l’attrattiva relativa all’affitto a lungo termine può aumentare.
Quali scenari possibili per Genova
- Scenario “moderato”: molti proprietari mantengono l’affitto breve ma moderano le tariffe o aumentano i periodi di inattività, riducendo la redditività. I valori delle locazioni tradizionali rimangono stabili, qualche aumento dell’offerta.
- Scenario “trasformazione”: buona parte degli immobili oggi ad affitto breve passano all’affitto tradizionale. Questo potrebbe generare una leggera diminuzione dei canoni tradizionali (se l’offerta sale troppo) oppure un aumento della disponibilità/residenza, magari una migliore stabilizzazione dei quartieri.
- Scenario “turismo colpito”: nelle zone fortemente turistiche, la contrazione dell’offerta può generare un aumento dei prezzi → maggiore redditività, ma anche più “pretese” da parte degli ospiti. Alcuni appartamenti potrebbero restare sfitti se il mercato non assorbe il cambiamento.
Cosa puoi fare se sei proprietario o stai valutando un investimento a Genova
- Rivedi i tuoi calcoli: considera l’aliquota al 26 % + costi gestionali + periodi di tariffe minime + possibili periodi morti.
- Valuta se la zona dell’immobile ha realmente domanda turistica forte e costante oppure se potrebbe funzionare maggiormente come affitto tradizionale.
- Contempla alternative: affitto tradizionale, o contratti misti (es: turistico in alta stagione e medio-termine/transitorio in bassa stagione) o solo contratti a medio termine/transitori.
- Tieni d’occhio l’evoluzione normativa: sebbene l’aumento sia annunciato, in alcuni casi potrebbero esserci modifiche o deroghe locali.
- Valuta il quartiere: immobili in zone centrali/turistiche manterranno più “potenziale per affitto breve”, quelli in zone secondarie saranno più sicuri con l’affitto tradizionale.
- Pianifica per il medio termine: se molti cambiano modello, l’offerta di affitti tradizionali potrebbe aumentare → utile anticipare e posizionarsi bene.
