Mercato Immobiliare Residenziale a Genova: Analisi del 2024 e Prospettive per il 2025
Genova è una città in trasformazione. Nel 2024, ha accelerato la realizzazione di importanti progetti di riqualificazione urbana, che stanno modificando il volto di molti quartieri e, con esso, le dinamiche del mercato immobiliare. Il 2025 si preannuncia come un anno di consolidamento e nuove opportunità, con differenze marcate tra le varie zone della città.
2024: Il Rilancio Attraverso la Riqualificazione Urbana
Il 2024 è stato segnato dal completamento o dalla significativa avanzata di numerosi interventi urbanistici di rilievo:
- La messa in sicurezza del Bisagno, un’opera fondamentale per mitigare il rischio idrogeologico.
- Il Waterfront di Levante, destinato a diventare uno dei simboli della città moderna.
- Il terzo valico ferroviario, un progetto strategico per migliorare la connettività di Genova con il resto del paese.
- La riqualificazione del centro storico, cuore culturale e turistico della città.
- I restyling di quartiere, come Via Cornigliano e il progetto Piccapietra.
Questi interventi hanno avuto un impatto soprattutto sulle zone centrali e su quelle vicine al mare o al porto, con benefici tangibili, dal punto di vista del mercato immobiliare, per quartieri come: Centro Storico, Carignano, il Quadrilatero e la Foce.
Le Dinamiche del Mercato nel 2024: Centro e Periferia
Centro e Quartieri Limitrofi
L’attrattività delle zone centrali è cresciuta notevolmente nel 2024, grazie a prezzi ancora contenuti e a una maggiore vicinanza ai servizi, ai luoghi di lavoro e alle aree commerciali. Sempre più persone, approfittando di questa opportunità, hanno scelto di trasferirsi dalle periferie verso il centro, portando a un aumento della domanda per immobili in queste aree. Il prezzo medio a mq di vendita in queste zone, alla fine del 2024, si è attestato su una media di circa: 2.300 €/mq.
Prima Periferia
Quartieri come San Fruttuoso e Marassi, grazie alla loro vicinanza al centro e ai buoni collegamenti, continuano a essere interessanti per chi cerca un’alternativa più economica, ma comunque ben servita. Il prezzo medio a mq di vendita in queste zone, alla fine del 2024, si è attestato su una media di circa: 1.500 €/mq.
Periferia Lontana e Alture
Le aree periferiche più distanti, come Molassana, Bolzaneto, Rivarolo, e le alture, rimangono in una situazione stagnante, con una domanda limitata e un’elevata disponibilità di immobili. Il prezzo medio a mq di vendita in queste zone, alla fine del 2024, si è attestato, per Molassana, su una media di circa: 1.000 €/mq e per Rivarolo e Bolzaneto, su una media di circa: 850 €/mq. Un’eccezione è rappresentata da Apparizione, che ha mostrato segnali di ripresa dopo anni di ribassi ingiustificati.
Le Delegazioni: Andamenti Diversificati
Le delegazioni genovesi hanno mostrato comportamenti differenti nel 2024:
- Pegli e Sestri Ponente: I prezzi si sono mantenuti stabili e si prevede che lo rimarranno anche nel 2025, con un prezzo medio per la fine del 2024 – a Pegli – di circa 1.500 €/mq e di circa 1.300 €/mq a Sestri.
- Voltri: In controtendenza rispetto alle sue vicine, continua a registrare un calo dei prezzi, con una media di circa 1.000 €/mq, rendendolo il quartiere meno attrattivo.
Levante Genovese
Le zone del levante invece, come Quarto, Quinto e Nervi, si confermano tra le più richieste. Tuttavia, l’attrattività è fortemente legata alla posizione: le vie più vicine al mare, come Priaruggia, Gianelli, Oberdan e Marco Sala, sono molto ricercate, mentre altre aree interne suscitano meno interesse. Nelle zone più quotate il prezzo medio, a fine 2024, è stato pari a circa 3.000 €/mq.
Quartieri in Evidenza: Il Caso di Sampierdarena
Sampierdarena, che da anni detiene il record per il maggior numero di immobili in vendita, è un quartiere che tarda a recuperare valore. Questo ritardo è legato alla necessità di interventi strutturali che ne migliorino l’attrattività prima che i prezzi possano risalire.
In altri quartieri, invece, si osservano segnali più incoraggianti:
- Centro Storico e Foce: Nel 2024, queste zone hanno visto una rapida crescita dei prezzi, trainata da una crescente domanda e dalla riduzione dell’offerta di immobili disponibili.
- Immobili con spazi esterni e metrature comprese tra 80 e 120 mq hanno riscontrato particolare interesse, con prezzi di richiesta che sono tornati ai livelli pre-pandemia.
Il Contesto Economico e Sociale
Popolazione in Calo
Genova è una città in trasformazione ma anche una città che si sta spopolando, non si può non tenerne conto quando si analizza l’andamento del mercato immobiliare. Una città progettata e costruita per circa un milione di persone ne ospita al momento circa 560.000, quindi la metà. Cosa succede quindi, in un momento, come quello che viviamo da oltre 15 anni, di discesa dei prezzi progressiva e con sempre meno abitanti? La prima macroscopica conseguenza è che la popolazione si sta sposta sempre di più dalla periferia verso il Centro città.
Scenari Globali e Fiducia nel Mattone
Inoltre il clima di incertezza globale, che è aggravato da conflitti internazionali e cambiamenti politici, influisce sul mercato immobiliare locale. La casa, sia che si parli di acquisto e sia di vendita, muove molto denaro, e di conseguenza muove la pancia delle persone. Quello che sta succedendo nel mondo inciderà più o meno consapevolmente anche sul nostro mercato, anche a Genova.
Dall’altro lato però il calo dei tassi di interesse che è previsto ancora da gennaio 2025 rappresenta un elemento positivo. Inoltre, Genova è rappresentativa di una tendenza tutta italiana ad avere fiducia nel mattone, comprare casa è un’abitudine consolidata e, per il momento, il desiderio di avere una casa tutta propria è ancora presente nei giovani che movimentano il mercato.
Cosa ci si aspetta dal 2025?
Per il 2025, ci si aspetta un ulteriore consolidamento del mercato nelle zone centrali e nei quartieri più richiesti. I prezzi delle case di lusso potrebbero registrare aumenti significativi, trainati dalla crescente scarsità di immobili di pregio disponibili.
Anche il segmento degli immobili da mettere a reddito è in ripresa, soprattutto in zone come San Martino e Gaslini, storicamente richieste per la vicinanza a ospedali e università.
Investire a Genova: Consigli Pratici
Con un budget di circa 150.000 euro (3,5 vani – Bilocale), è possibile trovare buone opportunità per immobili da mettere a reddito in aree come:
- Dinegro e San Teodoro bassa.
- Borgo Incrociati, Corso Montegrappa, Salita delle Fieschine e Via Imperia.
- San Fruttuoso: Tra Piazza Martinez, Piazza Terralba e Via Giacometti.
- San Martino e Via Redipuglia
- Levante: Tra Quinto e Nervi, tra il Centro Sportivo Emiliani di Passo Moglia e il Porticciolo.
Buon anno nuovo!
Se stai pensando di vedere la tua casa e hai bisogno di maggiori informazioni, siamo a disposizione per chiarire ogni dubbio, scrivici a questo indirizzo email: info@radifimmobiliare.it oppure chiamaci al numero: 010/9849625.
