Cosa si intende per “parti comuni”?
Nel condominio, le “parti comuni” sono tutte quelle porzioni dell’edificio che non appartengono in modo esclusivo a un singolo proprietario, ma che sono utilizzate da tutti i condomini o da una parte di essi. Si tratta, quindi, di spazi e impianti destinati all’uso collettivo, necessari per il godimento delle proprietà individuali.
Il principio di riferimento è contenuto nell’articolo 1117 del Codice Civile, che elenca le parti comuni salvo che il contrario risulti dal titolo (cioè da un atto di proprietà o da un regolamento contrattuale).
Elenco delle principali parti comuni
L’art. 1117 c.c. considera comuni, tra le altre:
• Il suolo su cui sorge l’edificio (compreso il cortile);
• Le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari;
• Le scale, gli androni, i portoni di ingresso e i pianerottoli;
• Gli ascensori e altri mezzi di trasporto verticale;
• Le facciate, comprese le decorazioni e i rivestimenti;
• I servizi comuni, come la portineria o il locale caldaia;
• Tutti Gli impianti se al servizio di più unità.
Uso delle parti comuni
Tutti i condomini hanno pari diritto di utilizzo delle parti comuni, a patto che ciò non limiti l’uso da parte degli altri. Ad esempio, è possibile installare una parabola sul lastrico solare, ma senza impedire l’accesso agli altri proprietari.
Inoltre, ciascun condomino può chiedere modifiche o migliorie, purché non alterino la destinazione d’uso e non pregiudichino la stabilità, la sicurezza o il decoro dell’edificio.
Parti comuni “particolari”
In alcuni casi, alcune parti comuni possono servire solo alcuni condomini (ad esempio, un cortile interno accessibile solo ad alcuni appartamenti). In questi casi si parla di uso parziale o uso limitato, e le spese sono suddivise tra i soli condomini interessati.
Un esempio tipico:
• Una scala secondaria che serve solo un’ala dell’edificio;
• Un tetto che copre solo una parte del condominio;
• Un impianto di riscaldamento centralizzato che non è allacciato a tutte le unità.
In questi casi, si applica quanto previsto dagli articoli 1123 e 1124 del Codice Civile, che regolano la ripartizione delle spese.
Chi può usare le parti comuni e con quali limiti
Ogni condomino ha il diritto di usare le parti comuni, purché lo faccia nel rispetto della loro naturale destinazione e senza limitarne il pari uso da parte degli altri proprietari. Questo principio è sancito dall’articolo 1102 del Codice Civile.
Significa, ad esempio, che tutti possono utilizzare il cortile per il transito o per sostare brevemente, ma nessuno può occuparlo in modo permanente (es. parcheggiare un’auto stabilmente), se ciò impedisce agli altri l’uso regolare.
Modifiche alle parti comuni: quando sono ammesse
Ogni condomino può apportare modifiche alle parti comuni, a condizione che:
1. Non alteri la destinazione d’uso della parte comune;
2. Non pregiudichi la stabilità, la sicurezza, il decoro architettonico o la fruibilità dell’edificio;
3. Non limiti i diritti degli altri condomini.
Un esempio lecito: installare un impianto fotovoltaico sul tetto, purché non ostacoli l’uso da parte degli altri o danneggi la struttura.
In caso di dubbio, è buona norma richiedere il parere dell’assemblea condominiale o, nei casi più delicati, procedere con una delibera assembleare.
Innovazioni e trasformazioni: cosa dice la legge
Le modifiche importanti alle parti comuni, dette innovazioni, devono essere approvate con una delibera. L’art. 1120 del Codice Civile distingue tra:
• Innovazioni migliorative (es. installazione di un ascensore, impianto di videosorveglianza): approvate con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale.
• Innovazioni gravose o voluttuarie (es. piscina condominiale): richiedono un consenso più ampio o possono essere a carico solo dei condomini favorevoli.
• Innovazioni vietate: se compromettono la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico, oppure impediscono l’uso a uno o più condomini, sono nulle.
Uso esclusivo e modifiche individuali: attenzione alle autorizzazioni
In alcuni casi, l’assemblea può concedere l’uso esclusivo di una parte comune (es. cortile, lastrico solare) a un singolo condomino. Questo non equivale a una proprietà, ma consente un uso riservato, spesso dietro pagamento di un corrispettivo.
Se un condomino intende modificare una parte comune (es. aprire una porta su un pianerottolo o installare una tettoia su un balcone che insiste su un cortile comune), è necessario ottenere l’approvazione dell’assemblea per evitare controversie
