Guida al Condominio – Puntata 3 – Introduzione alla ripartizione delle spese condominiali

Nel condominio, uno degli aspetti più rilevanti della gestione è la ripartizione delle spese condominiali. Ogni condomino è tenuto a contribuire alle spese comuni in base a criteri stabiliti dalla legge e dal regolamento condominiale. Queste spese riguardano la manutenzione e la gestione delle parti comuni dell’edificio, come ascensori, scale, giardini e impianti, e possono essere ordinarie o straordinarie.
 
In questa puntata della guida, vedremo come vengono suddivise le spese condominiali, quali sono i criteri di ripartizione previsti dalla legge, come vengono calcolati i millesimi di proprietà e quali sono le principali tipologie di spese condominiali.
 
Che cosa sono le spese condominiali?
Le spese condominiali sono i costi che i condomini devono sostenere per il mantenimento e la gestione delle parti comuni di un condominio. Queste spese coprono una vasta gamma di servizi e interventi, tra cui:
            •          Manutenzione ordinaria e straordinaria: lavori di riparazione e manutenzione dell’edificio, come pittura delle facciate, pulizia e cura degli spazi comuni, o lavori di ristrutturazione.
            •          Servizi comuni: costi per i servizi condivisi come il riscaldamento centralizzato, l’illuminazione delle aree comuni, il giardiniere, l’ascensore, etc.
            •          Assicurazioni: assicurazione contro danni causati da incendio, inondazioni, danni alle strutture comuni e simili.
            •          Amministrazione: compenso per l’amministratore, se previsto, e per la gestione delle attività condominiali.
 
Ogni condomino è obbligato a contribuire alle spese secondo la propria quota millesimale, ma le modalità di ripartizione variano a seconda del tipo di spesa.
 
Cosa sono i millesimi di proprietà e come influenzano la ripartizione delle spese?
Il concetto di millesimi di proprietà è cruciale per determinare quanto ciascun condomino deve pagare per le spese condominiali. I millesimi rappresentano una frazione del valore complessivo dell’edificio e vengono determinati in base alla superficie e al valore delle singole unità immobiliari rispetto all’intero condominio.
 
I millesimi possono essere calcolati in due modi:
            1.         In base alla superficie: più grande è l’appartamento, maggiore sarà la sua quota millesimale. Questo sistema è utilizzato principalmente quando la proprietà è ripartita tra unità di dimensioni molto diverse.
            2.         In base al valore economico: in questo caso, il valore di ogni unità immobiliare viene valutato in relazione a fattori come la posizione, la tipologia dell’appartamento, e la qualità della costruzione.
 
Come vengono ripartite le spese condominiali?
La ripartizione delle spese avviene sulla base dei millesimi di proprietà, ma la tipologia di spesa influisce sul modo in cui viene suddivisa. Esistono due principali categorie di spese condominiali:
 
1. Spese ordinarie
Le spese ordinarie riguardano la gestione quotidiana del condominio e sono di competenza dell’amministratore, che provvede alla loro distribuzione. Tra queste troviamo:
            •          Pulizia delle aree comuni
            •          Manutenzione ordinaria di ascensori, caldaie e impianti
            •          Servizio di giardinaggio
            •          Illuminazione delle aree comuni
            •          Spese per il personale (portinaio, custode, etc.)
 
Queste spese vengono ripartite tra i condomini in proporzione ai loro millesimi di proprietà, a meno che il regolamento condominiale non preveda modalità differenti.
 
2. Spese straordinarie
Le spese straordinarie sono legate a interventi di riparazione, ristrutturazione o miglioramento delle parti comuni del condominio. Tali spese comprendono:
            •          Rifacimento delle facciate
            •          Manutenzione straordinaria degli impianti (ascensori, caldaie, impianti elettrici)
            •          Lavori di ristrutturazione o ampliamento
 
La ripartizione delle spese straordinarie segue le stesse modalità delle spese ordinarie, ma in alcuni casi può essere necessario un voto favorevole in assemblea per autorizzare la spesa. Le spese straordinarie vengono generalmente ripartite tra i condomini in base ai millesimi, ma in alcuni casi può essere prevista una diversa modalità di suddivisione, ad esempio in base all’uso effettivo delle parti comuni.
 
Spese per i servizi in comune
Oltre alle spese di manutenzione e gestione, i condomini devono contribuire anche per i servizi in comune, come il riscaldamento centralizzato, l’acqua e l’energia elettrica delle aree comuni, l’ascensore e così via. Anche in questo caso, le spese vengono generalmente ripartite in base ai millesimi di proprietà, ma in alcuni casi possono essere basate sul consumo effettivo, come nel caso del riscaldamento centralizzato.
 
Le ripartizioni diverse per alcune tipologie di spese
Non tutte le spese vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà. Ad esempio:
            •          Le spese per miglioramenti che aumentano il valore dell’edificio o apportano un beneficio maggiore ad alcuni condomini possono essere ripartite in maniera diversa, ad esempio in base all’uso che ciascun condomino fa delle parti comuni.
            •          Le spese per lavori urgenti possono essere ripartite in modo differente rispetto alle spese ordinarie e straordinarie.
 
Il ruolo dell’amministratore nella ripartizione delle spese
L’amministratore di condominio ha il compito di calcolare e ripartire correttamente le spese condominiali. Ogni anno, l’amministratore redige un bilancio preventivo e un conto consuntivo, che illustrano rispettivamente le previsioni e le effettive spese del condominio. È suo compito anche riscuotere le quote e gestire eventuali contestazioni da parte dei condomini.
 
Cosa fare se un condomino non paga le spese?
 
Il mancato pagamento delle spese condominiali è un problema che può generare conflitti tra i condomini. In caso di morosità, l’amministratore può procedere con solleciti di pagamento e, nei casi estremi, avviare una procedura legale per il recupero delle somme dovute. La legge prevede che i condomini in ritardo con i pagamenti possano essere tenuti a pagare gli interessi di mora e altre eventuali spese legali.
 
Conclusioni sulla ripartizione delle spese condominiali
La ripartizione delle spese condominiali è una delle questioni più delicate nella gestione di un condominio. È essenziale che ogni condomino comprenda come funzionano i millesimi e quale sia la sua parte di responsabilità nelle spese comuni. Un’amministrazione chiara e trasparente da parte dell’amministratore e il rispetto delle regole da parte di tutti i condomini sono la chiave per evitare conflitti e garantire una gestione efficiente e serena del condominio.