Il comodato d’uso è una forma contrattuale molto diffusa nel nostro paese, particolarmente utilizzata tra familiari, che consente di concedere a titolo gratuito un immobile o un bene mobile. Nel caso delle abitazioni, il comodato permette, ad esempio, di far vivere un parente senza dover ricorrere a un contratto di locazione. Pur non trasferendo la proprietà, il contratto di comodato produce effetti importanti sul piano fiscale e legale, soprattutto quando si decide di vendere l’immobile oggetto del comodato.
Dal punto di vista fiscale, è importante sottolineare che il comodato d’uso non genera reddito per il proprietario: non essendoci un canone di affitto, il comodante non ha obblighi fiscali relativi a redditi da locazione. Tuttavia, il proprietario rimane responsabile del pagamento delle imposte sugli immobili, come l’IMU e la TARI, salvo che si tratti della prima casa e si verifichino le condizioni per l’esenzione.
Il contratto di comodato e la sua revocabilità
Un aspetto centrale nella gestione del comodato è la sua natura di contratto gratuito e revocabile. Ciò significa che, se non è stato pattuito un termine o condizioni diverse, il comodante può revocare il comodato in qualsiasi momento, ponendo fine all’uso dell’immobile da parte del comodatario.
Questa caratteristica è particolarmente rilevante quando il proprietario decide di vendere l’immobile in comodato. Infatti, l’atto di vendita comporta il trasferimento della piena proprietà al compratore, il quale acquisisce l’immobile libero da vincoli, fatto salvo quanto previsto dal contratto e dalle norme a tutela del comodatario.
Cosa succede in caso di vendita?
Nel momento in cui si vende un immobile concesso in comodato, il contratto si estingue automaticamente? Non sempre è così semplice. La legge prevede che il compratore subentri nella proprietà, ma il comodato può rappresentare un vincolo per la piena disponibilità dell’immobile.
Per questo motivo, è buona prassi che il proprietario comunichi in anticipo al comodatario la volontà di vendere e regoli con lui la cessazione del contratto prima del rogito notarile. In assenza di tale accordo, potrebbero sorgere contenziosi o ritardi nella consegna dell’immobile.
Aspetti fiscali della vendita
La vendita di un immobile in comodato segue le regole ordinarie delle compravendite immobiliari. Dal punto di vista fiscale, non esistono particolari agevolazioni o penalizzazioni connesse al fatto che l’immobile fosse in comodato.
L’acquirente e il venditore dovranno quindi fare i conti con:
- l’imposta di registro (generalmente al 2% per prima casa o 9% per seconda casa, calcolata sul valore catastale maggiorato);
- le imposte ipotecarie e catastali, di importo fisso o variabile;
- eventuale IVA, se la vendita è effettuata da soggetti che operano come imprese costruttrici o ristrutturatrici.
Il valore catastale e l’IMU
Un ulteriore aspetto importante riguarda l’IMU. In caso di comodato registrato, infatti, la normativa prevede la possibilità per il comodante di ottenere una riduzione del valore catastale ai fini IMU, riconosciuta per agevolare l’uso gratuito da parte dei familiari. Questa riduzione però non incide sulla tassazione in caso di vendita, che si calcola sempre sul valore di mercato o catastale previsto.
Cosa fare prima di vendere un immobile in comodato?
Per evitare problemi, il consiglio è di:
- verificare la presenza di un contratto di comodato, accertandosi se è stato registrato e con quali condizioni;
- comunicare al comodatario la volontà di vendere con congruo anticipo;
- definire in modo chiaro la cessazione del contratto prima del rogito notarile;
- rivolgersi a un notaio esperto per gestire correttamente tutti gli aspetti legali e fiscali.
Conclusioni
Il comodato d’uso è uno strumento utile e flessibile per concedere l’uso di un immobile senza trasferire la proprietà, molto diffuso nelle famiglie italiane. Tuttavia, quando si decide di vendere un immobile concesso in comodato, è fondamentale gestire con attenzione la cessazione del contratto e conoscere le normali regole fiscali che si applicano alla compravendita.
Affidarsi a professionisti può fare la differenza per evitare spiacevoli sorprese e per concludere la vendita in modo trasparente e senza intoppi.
