Chi sta per vendere o acquistare un immobile si trova sempre più spesso a fare i conti con un tema delicato: le difformità edilizie. Basta una planimetria non aggiornata, un tramezzo spostato molti anni fa o lavori eseguiti senza la corretta pratica edilizia perché sorga una domanda molto frequente: è sufficiente presentare una CILA per regolarizzare tutto?
La risposta, purtroppo, non è sempre affermativa.
Negli ultimi anni il legislatore ha introdotto strumenti che rendono più semplice la regolarizzazione di alcune irregolarità, soprattutto dopo l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa. Tuttavia, la CILA non rappresenta una soluzione universale e non può trasformarsi in un “condono” per qualsiasi abuso edilizio.
Cos’è realmente la CILA
La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) è il titolo edilizio previsto per numerosi interventi di manutenzione straordinaria che non interessano le parti strutturali dell’edificio.
Viene normalmente utilizzata per lavori come la diversa distribuzione degli spazi interni, lo spostamento di tramezzi, il rifacimento dei servizi igienici o il rinnovo degli impianti, purché non vengano modificati volumetria, sagoma o destinazione d’uso dell’immobile.
La CILA può regolarizzare difformità già esistenti?
È importante distinguere due situazioni diverse.
La prima riguarda lavori che avrebbero richiesto una CILA ma che sono stati eseguiti senza presentarla. In questi casi è possibile ricorrere alla cosiddetta CILA in sanatoria, che consente di regolarizzare l’omessa comunicazione attraverso il deposito della pratica e il pagamento della relativa sanzione amministrativa.
La seconda situazione riguarda invece opere realizzate in difformità rispetto al progetto autorizzato oppure interventi che avrebbero richiesto titoli edilizi differenti, come una SCIA o un Permesso di Costruire.
In questi casi la semplice presentazione di una CILA non è sufficiente.
Le vecchie difformità non scompaiono con una nuova pratica
Uno degli errori più comuni è pensare che aprendo una nuova CILA sia possibile “assorbire” automaticamente tutte le irregolarità presenti nell’immobile.
Non è così.
Ogni pratica edilizia riguarda esclusivamente gli interventi che vengono dichiarati e asseverati dal tecnico. Se durante il sopralluogo emergono difformità pregresse, queste dovranno essere valutate singolarmente per verificare se siano sanabili e quale procedura sia necessaria.
Una CILA non cancella automaticamente opere abusive eseguite molti anni prima né può sostituire gli strumenti di sanatoria previsti dal Testo Unico dell’Edilizia.
Cosa cambia con il Decreto Salva Casa
Con il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024) il legislatore ha introdotto alcune importanti semplificazioni per la regolarizzazione di determinate difformità edilizie.
Tra le principali novità troviamo:
- maggiore rilevanza delle tolleranze costruttive;
- possibilità di sanare alcune difformità attraverso la nuova procedura prevista dall’articolo 36-bis del DPR 380/2001;
- ricostruzione più semplice dello stato legittimo dell’immobile.
Queste modifiche hanno reso più agevole la regolarizzazione di numerose situazioni che in passato risultavano molto più complesse, ma non hanno eliminato il principio fondamentale secondo cui ogni difformità deve essere valutata caso per caso.
Prima di vendere è sempre opportuno verificare la conformità
Molte compravendite si bloccano quando il tecnico incaricato della verifica urbanistica riscontra differenze tra lo stato reale dell’immobile e quanto depositato presso il Comune.
A volte si tratta di semplici modifiche interne facilmente regolarizzabili.
In altri casi, invece, emergono abusi più rilevanti che richiedono pratiche differenti oppure non risultano sanabili.
Per questo motivo è consigliabile verificare la situazione urbanistica prima ancora di mettere l’immobile sul mercato. Una verifica preventiva permette di evitare ritardi, richieste di riduzione del prezzo o, nei casi peggiori, il rinvio del rogito.
Il ruolo del tecnico è determinante
La possibilità di regolarizzare una difformità non dipende dalla volontà del proprietario, ma dall’analisi tecnica e normativa dell’immobile.
Solo un professionista abilitato può ricostruire la storia edilizia dell’immobile, verificare lo stato legittimo, individuare eventuali irregolarità e stabilire quale procedura sia effettivamente applicabile.
Affidarsi a una valutazione preventiva consente di affrontare la vendita con maggiore serenità e di evitare spiacevoli sorprese durante la trattativa.
