Acquistare un immobile all’asta è un’opzione interessante e talvolta vantaggiosa per diventare proprietari di un bene immobile. Questo processo, sebbene complesso, offre diverse opportunità sia per privati che per aziende, permettendo di accedere a immobili spesso a prezzi inferiori rispetto al mercato. Gli immobili all’asta possono derivare da vari contesti, ciascuno con le proprie particolarità e implicazioni.
Motivazioni per le aste immobiliari
Gli immobili possono finire all’asta per diversi motivi, tra cui:
- Pignoramento: Quando un proprietario non riesce a saldare i propri debiti, i creditori (come le banche) possono richiedere il pignoramento dell’immobile per recuperare il credito. Questo porta alla vendita forzata all’asta.
- Fallimento di Aziende: Le aziende in stato di fallimento possono vedere i loro beni, inclusi gli immobili, venduti all’asta per liquidare i debiti.
- Enti Pubblici: Alcuni beni pubblici vengono alienati tramite asta per garantire trasparenza e correttezza nella loro cessione.
Considerazioni prima dell’acquisto
Prima di partecipare a un’asta, è fondamentale esaminare attentamente la perizia dell’immobile. Questo documento, disponibile sul sito indicato dal giudice o presso il tribunale competente, fornisce dettagli cruciali come:
- Valore stimato dell’immobile;
- Planimetria;
- Stato di conservazione;
- Eventuali abusi edilizi;
- Gravami o servitù o spese condominiali arretrate.
La perizia è importante ma allo stesso modo lo è anche fissare un sopralluogo dell’immobile prima di acquistarla. Il Giudice nomina un custode giudiziario che si occupa di gestire tutte le pratiche relative alla casa, per fissare una visita occorrerà rivolgersi a questa figura.
Partecipare senza consulenti
Sebbene sia possibile partecipare a un’asta senza l’assistenza di consulenti come agenti immobiliari, notai o avvocati, questo richiede una buona conoscenza delle procedure legali e burocratiche. È inoltre indispensabile avere un indirizzo PEC (Posta Elettronica Certificata) per inviare le offerte.
Chi può partecipare?
Chiunque può partecipare a un’asta immobiliare, ad eccezione del debitore dell’immobile, che non può fare offerte né direttamente né tramite rappresentanti.
Procedura d’offerta per asta senza incanto
Si tratta di un’asta a porte chiuse che avviene mediante la presentazione di offerte. L’offerta minima deve essere almeno il 75% del valore dell’immobile indicato nell’avviso di vendita. Per partecipare, è necessario:
- Depositare uno scritto, in forma libera, contenente i propri dati, i dati dell’immobile che si intende acquistare, l’indicazione del prezzo di acquisto che si propone;
- Allegare un assegno circolare come cauzione.
Il tutto deve essere inserito in una busta chiusa e depositato presso la Cancelleria del Tribunale nel cui circondario si trova l’immobile.
Se non vi sono altre offerte, l’immobile viene aggiudicato direttamente; in caso contrario, il Giudice invita gli offerenti a procedere a rilanci fino all’offerta più alta.
Procedura d’offerta per asta con incanto
Non si presentano in questo caso offerte in busta chiusa ma, nel provvedimento il Giudice stabilisce:
- Prezzo base;
- Giorno e ora dell’incanto;
- Misura minima dell’aumento delle offerte;
- Importo della cauzione da versare.
La gara si svolge mediante presentazione di offerte che devono superare la base d’asta o l’offerta precedente nella misura minima indicata dal Giudice. Una volta conclusa l’asta il vincitore è “aggiudicatario provvisorio” perché vengono concessi dieci giorni di tempo per ulteriori offerte (che devono superare di un quindi il valore raggiunto nell’incanto). Trascorso questo tempo l’aggiudicatario diventa definitivo.
Vantaggi e tassazione
Acquistare all’asta può risultare conveniente poiché spesso il prezzo finale è inferiore al valore di mercato. Le tasse si applicano come per le compravendite tradizionali, calcolate sul valore catastale dell’immobile. È possibile ottenere un finanziamento tramite mutuo, ma è cruciale organizzarsi tempestivamente poiché il pagamento deve essere effettuato entro 60-90 giorni dall’aggiudicazione.
Per finanziare l’acquisto di un immobile all’asta, esistono convenzioni tra tribunali e banche che facilitano l’ottenimento di un mutuo. Tuttavia, è importante ottenere una pre-approvazione del mutuo prima dell’asta per garantire che i fondi siano disponibili in tempo utile.
Acquisto di immobili all’asta con abusi edilizi
Quando si acquista un immobile all’asta, è fondamentale comprendere le implicazioni degli abusi edilizi, che possono essere sanabili o non sanabili.
Abusi edilizi non sanabili: un immobile con abusi edilizi non sanabili può essere venduto all’asta solo se tali abusi sono segnalati nell’ordinanza o nell’avviso di vendita. La mancata segnalazione rende possibile l’applicazione delle regole proprie della nullità dell’atto, consentendo all’aggiudicatario di agire ai sensi dell’art. 1489 c.c.
Abusi edilizi sanabili: gli abusi edilizi sanabili devono essere descritti nella perizia. L’aggiudicatario ha l’obbligo di sanare questi abusi entro 120 giorni dalla emissione del decreto di trasferimento, come previsto dall’art. 40, comma 6, della legge n. 47/1985. In particolare, si può sanare l’immobile se:
- È conforme agli strumenti urbanistici;
- Gli abusi risalgono a prima dell’entrata in vigore della legge sul condono 47/85;
- La demolizione degli abusi comprometterebbe la staticità dell’immobile.
L’aggiudicatario di un immobile con abusi sanabili è obbligato a presentare richiesta di sanatoria per:
- Immobili costruiti senza licenza edilizia ma conformi alle norme edilizie;
- Immobili costruiti in difformità dalla licenza edilizia;
- Autorizzazioni annullate o decadute
Criticità con ottenimento del mutuo e/o rivendita:
Mutuo: Quando si richiede un mutuo per un immobile acquistato all’asta, è necessario presentare la perizia del tribunale che indichi gli abusi edilizi. La concessione del mutuo dipende dalla valutazione della banca, che tiene conto del valore dell’immobile, della somma richiesta e dell’entità degli abusi. La presenza di abusi, anche non sanabili, non è un impedimento automatico, ma può influenzare la decisione della banca.
Rivendere l’immobile sul libero mercato: Per rivendere l’immobile acquistato all’asta che presenta abusi edilizi, è necessario sanare tali abusi. Questo può essere fatto attraverso una procedura di sanatoria entro 120 giorni dal decreto di trasferimento. L’immobile deve essere conforme agli strumenti urbanistici al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
Conclusioni
Acquistare un immobile all’asta, anche in presenza di abusi edilizi, è possibile e può essere vantaggioso. Tuttavia, è fondamentale essere consapevoli delle procedure e delle obbligazioni legali, specialmente in merito alla sanatoria degli abusi edilizi. Con le giuste precauzioni e una buona preparazione, l’acquisto all’asta può rivelarsi un’opportunità sicura e proficua.
