Nel mese di Novembre 2025, il Consiglio di Stato ha emesso una pronuncia che ha ribadito con forza alcune regole fondamentali per chi gestisce appartamenti o unità immobiliari ad uso turistico o per locazioni brevi. Con questa decisione viene definitivamente confermato il divieto del cosiddetto “self check-in” — cioé la consegna delle chiavi tramite cassette automatiche, key-box o sistemi che consentono l’ingresso autonomo senza controllo diretto.
L’effetto? Ogni struttura ricettiva o appartamento destinato ad affitti brevi deve tornare a prevedere un riconoscimento “de visu” — in presenza fisica oppure, in alcuni casi, tramite sistemi tecnologici che garantiscano l’identificazione reale dell’ospite.
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Ecco tutti i dettagli, le implicazioni e i possibili scenari dopo la sentenza.
Cosa prevede la sentenza: addio al check-in completamente automatizzato
- La decisione del Consiglio di Stato annulla la sospensione disposta dal TAR Lazio lo scorso maggio, che aveva momentaneamente aperto alla possibilità di check-in senza presenza.
- Il principio ribadito è che l’identificazione dell’ospite — obbligatoria secondo l’art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS) — deve prevedere un controllo reale della corrispondenza tra il documento esibito e la persona che entra nella struttura.
- Non sono più ammesse modalità come key-box, cassette automatiche o invio di documenti d’identità via app/messaggistica seguiti da apertura automatica: queste procedure sono ritenute insufficienti rispetto all’esigenza di verifica dell’identità.
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Cosa significa “de visu” oggi: presenza fisica o videocollegamento in diretta
Un punto importante: la sentenza non esclude per sempre l’uso di strumenti tecnologici — non tutte le forme di “check-in a distanza” sono vietate. Ciò che serve è un’identificazione certa e in tempo reale.
Questo significa che, almeno in linea teorica, potrebbero essere ammessi sistemi che permettono di verificare la persona tramite videocollegamento, videocitofono, spioncino digitale o tecnologie equivalenti, purché assicurino che chi entra sia effettivamente chi ha esibito il documento.
In sostanza: non è vietato “il riconoscimento a distanza”, ma è vietata qualsiasi procedura che permetta un accesso senza alcuna verifica visiva dell’identità.
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Perché è stata presa questa decisione: motivazioni di sicurezza e ordine pubblico
La ragione principale — richiamata anche dal Ministero dell’Interno — riguarda la sicurezza pubblica. Con l’uso indiscriminato di key-box o serrature elettroniche con codice, l’alloggio potrebbe diventare una “casella d’ingresso anonimo”: non sarebbe possibile sapere chi entra realmente, con potenziali rischi legati a persone irregolari, criminali o persino terroristi.
Per il Consiglio di Stato, tale rischio è incompatibile con la ratio dell’art. 109 TULPS, che prevede la comunicazione agli organi di pubblica sicurezza dei dati degli alloggiati. La verifica “de visu” (o equivalente) diventa quindi un presupposto imprescindibile.
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Le conseguenze concrete per proprietari, host e gestori
✅ Cosa cambia effettivamente
- Non è più possibile affidarsi a cassette automatiche, key-box o serrature con codice che consentono l’accesso in autonomia.
- Il gestore o un delegato dovrà accogliere personalmente l’ospite, visionare il documento, verificare che corrisponda e trasmettere i dati all’autorità di pubblica sicurezza.
- In alternativa, è possibile usare sistemi tecnologici che garantiscano identificazione certa e in tempo reale (videochiamate, videocitofoni, etc.), a patto che la verifica sia effettiva e simultanea all’ingresso.
⚠ Cosa resta incerto o da chiarire
- Non è ancora del tutto chiaro — fino all’aggiornamento delle circolari ministeriali — quali tecnologie siano “ammissibili”: videochiamata? videocitofono? accesso con biometria?
- In assenza di linee guida definitive, ogni host o gestore deve valutare attentamente la propria modalità di check-in per non incorrere in sanzioni.
- L’organizzazione logistica e i costi di gestione aumentano, specialmente per portare il riconoscimento “in presenza” o garantire un sistema di identificazione video conforme.
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Cosa cambia sul piano normativo e regolamentare
- La decisione del Consiglio di Stato riafferma la piena validità della circolare del Ministero dell’Interno del 2024, che aveva imposto l’obbligo del riconoscimento “de visu” negli affitti brevi e strutture ricettive.
- Con questa pronuncia, la linea giuridica si chiarisce: la semplificazione tecnologica non può prevalere sulla tutela della sicurezza e sull’obbligo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza.
- Il risultato è un ritorno a una gestione più tradizionale — o comunque più attenta — del check-in, con un controllo reale che alcune strutture dovranno riorganizzare da zero.
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Quali sono i prossimi passi per chi opera nel mercato degli affitti brevi
Se gestisci appartamenti per locazioni brevi (o prevedi di farlo), potrebbe essere utile:
- verificare subito che la modalità di check-in sia conforme a quanto stabilito (nessun key-box, nessuna serratura con codice senza verifica reale, controllo documento all’arrivo);
- in caso di scelta di un check-in “digitale”, valutare soluzioni che effettuino un riconoscimento visivo in tempo reale (videochiamata, videocitofono, etc.), documentando la procedura come possibile prova di conformità;
- restare aggiornato su eventuali nuove circolari o linee guida del Ministero che precisino quali strumenti tecnologici siano ammessi;
- considerare l’impatto sul modello gestionale e sui costi: un ritorno a procedure più manuali potrebbe richiedere la presenza fisica di qualcuno all’arrivo dell’ospite, con conseguenze rilevanti per la logistica.
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Conclusione
La recente sentenza del Consiglio di Stato impone un ritorno al riconoscimento reale — “de visu” — per gli ospiti delle strutture ricettive e per gli alloggi in locazione breve. Il self check-in come concepito nei mesi passati, con cassette automatiche o serrature elettroniche e accesso senza verifica, non è più ammesso.
Tuttavia, la possibilità di utilizzo di tecnologie di videoidentificazione — purché in tempo reale e efficaci — non è esclusa, il che lascia uno spiraglio per soluzioni “moderne” se conformi ai requisiti di legge.
Per chi opera nel settore degli affitti brevi, ciò significa adottare una gestione più attenta e responsabile del check-in, in un contesto normativo che privilegia la sicurezza e la trasparenza rispetto all’automatizzazione.
