Dimostrare lo stato legittimo di un immobile può diventare particolarmente complesso quando i titoli edilizi originari non sono più reperibili negli archivi comunali. In questi casi, la ricostruzione della storia dell’edificio assume un ruolo determinante e può richiedere il ricorso a documentazione alternativa.
Una recente sentenza del TAR Veneto ha affrontato proprio questo tema, riconoscendo che anche fotografie storiche di famiglia, se accompagnate da altri elementi documentali, possono contribuire a dimostrare la legittimità di un immobile nei casi previsti dall’art. 9-bis del d.P.R. 380/2001.
Il caso esaminato dal TAR Veneto
La vicenda riguardava un immobile oggetto di un’ordinanza di demolizione per presunti abusi edilizi risalenti a molti decenni prima.
I proprietari hanno prodotto una serie di documenti storici, tra cui il certificato di abitabilità del 1924 con il riferimento alla licenza edilizia rilasciata nello stesso anno e alcune fotografie di famiglia scattate tra gli anni Quaranta e Cinquanta, nelle quali erano visibili alcune delle porzioni edilizie contestate.
Il Comune aveva riconosciuto l’esistenza della licenza edilizia del 1924, ma non era riuscito a reperirne il fascicolo né gli elaborati grafici nei propri archivi. Nonostante ciò aveva ritenuto sussistenti alcune difformità, basando la propria valutazione sul confronto tra documentazione catastale, rilievi più recenti e fotografie aeree storiche.
Il TAR ha invece ritenuto che la documentazione prodotta dai proprietari costituisse un principio di prova idoneo ai fini della ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile.
Il ruolo delle fotografie storiche
La sentenza non attribuisce alle fotografie un valore probatorio autonomo e assoluto.
Il loro rilievo deriva dal fatto che vengono valutate insieme ad altri elementi documentali, come certificati di abitabilità, riferimenti a titoli edilizi, documenti catastali e ulteriori atti d’archivio.
Nel caso esaminato, le fotografie di famiglia hanno contribuito a collocare temporalmente alcune parti dell’edificio, rafforzando il quadro probatorio già esistente. Per questo motivo il TAR ha ritenuto che potessero concorrere a dimostrare il principio di prova richiesto dalla normativa.
Cosa prevede l’art. 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia
L’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 380/2001 disciplina le modalità con cui può essere individuato lo stato legittimo di un immobile.
La norma prevede che, per gli edifici realizzati in periodi nei quali non era richiesto un titolo edilizio, oppure quando esiste un principio di prova di un titolo oggi non più reperibile, la legittimità possa essere ricostruita anche attraverso altri documenti probanti, purché ne sia dimostrabile la provenienza. Tra questi rientrano, ad esempio, documenti d’archivio, estratti cartografici, riprese fotografiche e altri atti pubblici o privati.
L’onere della prova resta in capo al proprietario
La decisione richiama anche un principio ormai consolidato nella giurisprudenza amministrativa: è il proprietario a dover fornire gli elementi utili per dimostrare la legittimità dell’immobile.
Una volta presentata una documentazione idonea, spetta poi all’amministrazione valutarla e, se ritiene che non sia sufficiente, motivare adeguatamente le proprie conclusioni o produrre elementi contrari.
Una sentenza che non introduce una regola generale
La pronuncia del TAR Veneto non significa che una semplice fotografia di famiglia sia sempre sufficiente a dimostrare la regolarità edilizia di un immobile.
Il principio affermato è più circoscritto: in presenza di un titolo edilizio storicamente esistito ma non più reperibile e di un insieme coerente di elementi documentali, anche fotografie storiche possono concorrere alla ricostruzione dello stato legittimo.
Ogni situazione, tuttavia, richiede una valutazione specifica in relazione alla documentazione disponibile e alle caratteristiche del singolo immobile.
