Hai un appartamento a uso turistico o stai pensando di crearne uno? Tra nuove norme, poteri dei Comuni e interventi delle Regioni, il settore potrebbe cambiare ancora. Ecco cosa sta succedendo e come prepararsi.
Chi possiede un appartamento destinato agli affitti turistici, oppure sta valutando di acquistarne uno, deve considerare un aspetto che va oltre la redditività dell’investimento: le regole che oggi consentono di mettere un immobile a reddito potrebbero evolvere nei prossimi anni.
Il tema è diventato particolarmente attuale dopo la sentenza n. 164/2026 della Corte costituzionale e alla luce delle iniziative legislative che alcune Regioni stanno portando avanti per disciplinare le locazioni brevi.
Ma che cosa significa concretamente per un proprietario? La legge tutela chi ha già avviato un’attività? E chi vuole iniziare oggi rischia di trovare condizioni diverse in futuro?
La Corte costituzionale ha fermato le nuove restrizioni?
Con la sentenza n. 164/2026, la Corte costituzionale ha dichiarato illegittime alcune disposizioni introdotte dall’Emilia-Romagna, che prevedevano una specifica destinazione urbanistica per le locazioni brevi e consentivano ai Comuni di limitarne la diffusione in determinate zone.
La Corte ha ritenuto che la disciplina fosse irragionevole e sproporzionata, anche perché trattava diversamente le locazioni brevi rispetto ad altre forme di ospitalità turistica.
La decisione, però, non chiude la strada a qualsiasi intervento regionale. La stessa Corte ha riconosciuto che le Regioni possono disciplinare alcuni aspetti delle locazioni turistiche nell’ambito delle proprie competenze, purché rispettino i principi costituzionali.
Il messaggio, quindi, non è che gli affitti brevi siano ormai al riparo da nuove regole. È piuttosto che eventuali restrizioni devono avere una base giuridica adeguata, perseguire obiettivi legittimi ed essere proporzionate.
La Liguria vuole cambiare le regole?
Sì, almeno sul piano delle proposte legislative. In Liguria è stata presentata la proposta di legge regionale n. 96/2026, intitolata Disciplina sperimentale per l’equilibrio tra residenzialità stabile e locazioni brevi nel territorio regionale.
L’obiettivo dichiarato è trovare un equilibrio tra il valore economico del turismo e la disponibilità di abitazioni per chi vive e lavora stabilmente nei Comuni liguri.
La proposta prevede che i Comuni possano individuare le zone in cui esistono particolari criticità abitative, sulla base di indicatori come la diffusione degli alloggi turistici, l’andamento degli affitti e la variazione della popolazione residente.
In queste aree, se la proposta diventasse legge, i Comuni potrebbero introdurre nuove condizioni per avviare una locazione breve. Tra le misure previste figurano autorizzazioni comunali per le nuove attività, registri degli immobili e, in presenza di squilibri significativi, sospensioni temporanee delle nuove autorizzazioni.
È importante sottolineare che si tratta di misure contenute in una proposta di legge, non di obblighi già applicabili ai proprietari. Alla data di questa analisi, il provvedimento risulta ancora in esame presso la Commissione consiliare.
E chi ha già un appartamento turistico? La legge lo tutela?
Questa è probabilmente la domanda più importante per chi opera già nel settore.
La normativa ligure attualmente vigente stabilisce che la semplice locazione turistica di un appartamento ammobiliato a uso turistico non comporta, di per sé, un cambio di destinazione d’uso urbanistica. È un principio già previsto dalla legge regionale n. 1/2024.
La proposta di legge del 2026, invece, contempla disposizioni transitorie per gli operatori già attivi e prevede garanzie per le situazioni esistenti. Non è però possibile considerare queste tutele come già acquisite: il testo potrebbe essere modificato durante l’iter legislativo e occorrerà verificare le disposizioni definitive, se e quando verranno approvate.
In generale, essere già operativi non significa poter contare sulla certezza che ogni regola rimanga immutata per sempre. Allo stesso tempo, eventuali nuove restrizioni non possono essere date per scontate né applicate automaticamente sulla base di una proposta.
Per questo è importante distinguere tra la situazione normativa attuale, le modifiche effettivamente approvate e le iniziative ancora in discussione.
Voglio avviare una locazione turistica: devo preoccuparmi?
Non c’è motivo di rinunciare a un investimento soltanto perché il quadro normativo potrebbe evolvere. È però ragionevole valutare anche questo rischio, insieme alla redditività attesa, ai costi di gestione e alla domanda turistica della zona.
Chi sta pensando di acquistare un immobile da destinare agli affitti brevi dovrebbe verificare prima dell’acquisto la situazione urbanistica, gli adempimenti necessari e le regole applicabili nel Comune interessato. È altrettanto utile considerare quanto l’investimento dipenda esclusivamente dalla locazione turistica e quali alternative siano realisticamente disponibili.
Per chi gestisce già un appartamento, invece, il consiglio è mantenere in ordine gli adempimenti richiesti e seguire l’evoluzione normativa, senza confondere gli annunci di nuove misure con disposizioni già in vigore.
Le regole possono cambiare, ma informarsi per tempo permette di valutare le opzioni con maggiore consapevolezza e di evitare decisioni basate su aspettative non ancora confermate.
Il vero investimento è conoscere le regole
Gli affitti turistici possono rappresentare un’opportunità interessante, ma la loro convenienza non dipende soltanto dai ricavi ottenibili. Contano anche la stabilità del quadro normativo, gli obblighi amministrativi e la possibilità di adattare la gestione alle esigenze future.
Per proprietari e investitori, oggi più che mai, la scelta migliore è valutare l’immobile non soltanto per ciò che può rendere nell’immediato, ma anche per la sua capacità di mantenere valore e flessibilità nel tempo.
